Wrocław to jedno z najważniejszych miast na mapie polskiego budownictwa społecznego. Wszystko dzięki TBS Wrocław, który jest jedną z największych tego typu instytucji z sektora społecznego najmu mieszkań. Warto przyjrzeć się bliżej, czym jest budownictwo społeczne i jak odróżnia się np. od spółdzielczości mieszkaniowej. 

Budownictwo społeczne w Polsce powstało w 1995 r. jako system, który zapewni dostęp do tanich mieszkań na wynajem. Sens budownictwa społecznego przez lata nie zmienił się. TBS-y budują mieszkania dzięki inwestycjom finansowanym ze środków publicznych oraz dzięki wpłatom lokatorów w ramach partycypacji. Maksymalna wysokość czynszu za wynajem mieszkania w TBS jest zaś regulowana ustawowo, co gwarantuje, że jest na poziomie znacznie niższym od cen najmu komercyjnego. 

Budownictwo społeczne okazało się być jedynym modelem budownictwa publicznego, który odniósł sukces. Jak analizuje Marlena Joks, ekspert ds. rynku nieruchomości z Wrocławia:

- Zgodnie z intencją ustawodawcy TBS z założenia miał być projektem organizowanym przez samorządy dla osób, które nie mają wystarczających dochodów, aby nabyć własne mieszkanie, ale zbyt wysokie dochody, żeby starać się o mieszkanie komunalne od gminy. Warunkiem najmu takiego lokalu była wpłata tzw. kwoty partycypacji, która jest zwrotna po zakończeniu umowy najmu. To, że ten program realizują samorządy, przyczyniło się do jego sukcesu.  

Budownictwo społeczne ma jeden kluczowy cel: buduje mieszkania na wynajem. Lokatorzy mieszkań wynajętych od TBS-u mogą być najemcami tak długo, jak tylko chcą, jeśli wywiązują się z przestrzegania zapisów umowy najmu. To duża różnica w porównaniu ze spółdzielczością mieszkaniową, w której lokatorzy mają zagwarantowaną prawem możliwość zostania właścicielami mieszkań. 

Systemowe różnice między TBS-ami i spółdzielniami mieszkaniowymi przekładają się też na koszty ich działalności, a co za tym idzie, na wysokość opłat za mieszkanie. W budownictwie społecznym to TBS jest właścicielem zarówno mieszkań, budynków i części wspólnych. To sprawia, że angażuje się finansowo w remonty oraz usuwanie usterek w mieszkaniach. Natomiast spółdzielnie odpowiadają za utrzymanie części wspólnych, a koszty związane z eksploatacją mieszkań ich nie dotyczą. 

Mimo tej systemowej różnicy w obowiązkach, w TBS Wrocław miesięczne koszty najmu związane z eksploatacją i remontami zasobu mieszkaniowego - po odjęciu kosztów spłaty kredytów na inwestycje - są na poziomie porównywalnym do kosztów w spółdzielni. Przykładowo: w 2023 r. miesięczny czynsz w TBS Wrocław bez kosztów związanych z kredytami wynosiłby średnio 10,36 zł/mkw. Za mieszkanie o powierzchni 50 mkw. jego najemca płaciłby więc co miesiąc 518 zł. To kwota porównywalna do wysokości opłat za mieszkanie w spółdzielni. 

Tutaj pojawia się kolejna systemowa różnica. Czynsz za wynajem mieszkania w TBS Wrocław uwzględnia już koszty ewentualnych napraw lub remontów. Natomiast lokatorzy w spółdzielniach opłacają dodatkowo odrębny fundusz remontowy, którego wysokość oscyluje w granicach od kilkudziesięciu do nawet kilkuset zł miesięcznie. 

Ponadto, w system budownictwa społecznego wbudowany jest element, który podczas najmu pracuje na korzyść lokatora i którego nie ma w spółdzielczości. To opłata partycypacyjna. Jest ona wysoka, bo obecnie za mieszkanie TBS Wrocław o powierzchni ok. 50 mkw. wynosi ok. 100 tys. zł. Ale te pieniądze pracują w czasie trwania najmu, a po jego zakończeniu są zwracane w zwaloryzowanej kwocie. Dlatego można ją porównać do lokaty oprocentowanej znacznie powyżej poziomu odsetek bankowych. Lokatorzy w mieszkalnictwie spółdzielczym takiej możliwości nie mają. 

- TBS to dobry pomysł na start dla ludzi młodych, mobilnych, którzy dopiero rozpoczynają swoje kariery zawodowe i rodzinne. Jest też doskonałym projektem dla samorządów.  Gminy powinny mieć własne zasoby mieszkaniowe, jeśli poważnie myślą o przyciągnięciu młodych, zdolnych osób chcących w przyszłości osiedlić się na stałe. Zwłaszcza tętniące życiem ośrodki akademickie, jak np. Wrocław, chcąc zatrzymać absolwentów uczelni powinny wspierać rozwój TBS – podsumowuje Marlena Joks.